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齐齐哈尔市龙沙区人民政府关于印发《龙沙区物业管理工作指导意见(试行)》的通知

来源:政府办 -- 信息复核时间:2016-04-11 -- 字体: -- 【内容纠错】

 

齐龙政发〔20165

 

 

齐齐哈尔市龙沙区人民政府

关于印发《龙沙区物业管理工作指导意见

(试行)》的通知

各街道办事处、区政府有关办、局:

    《龙沙区物业管理工作指导意见(试行)》业经区政府十六届四十三次常务会议、区委十一届四十二次常委会议通过,现印发给你们,请结合工作实际,认真组织实施。

 

                齐齐哈尔市龙沙区人民政府

                                          2016年3月3

 

 

                                                                                                                                                    

   

                                                                                              

                                                                                       

                                                                                                                                                    

龙沙区物业管理工作指导意见(试行)

 

为进一步加强物业管理工作,提升物业管理服务水平,改善人居环境,努力构建与现代城市管理相适应的物业管理服务体制机制,依据《物权法》、《物业管理条例》、《齐齐哈尔市城市房屋安全管理条例》,结合区情实际,制定本指导意见。

一、指导思想

以十八届五中全会和中央城市工作会议精神为指导,深入落实区委全会提出的奋斗目标和区“十三五”规划的总体构想,着力促进物业管理市场的健康发展,切实保障业主的合法权益,积极创建整洁、安全、舒适的生活环境,全面提升物业管理服务水平和居民幸福指数,努力形成制度完善、管理有序、责任明确、和谐文明的物业管理新格局。

二、工作目标

以“e网通”三级平台为依托,探索完善区级政府、街道、社区、物业企业、业主委员会五方紧密结合、融为一体的物业管理新机制。力争物业管理覆盖率达100%,物业项目备案率达100%,业主委员会(具备条件的)成立率达100%,新项目招投标备案率达100%,物业费收缴率新建小区达85%、老旧散小区达60%,物业问题解决率达90%,未来3年内物业企业由现有39家规划整合至20家,切实解决物业企业较多和一个小区多家管理的问题。 

三、主要任务

(一)区级层面

1.严格执行联席会议制度。物业联席会议至少每月召开2次,可纳入区城管委指挥中心联席会议、“e网通”社会治理联席会议一并召开,逐个小区梳理并研究解决小区管理出现的重点、难点问题,如有特殊紧急情况,临时召开物业专题联席会议,采取现场办公等方式及时解决问题。

2.组建应急抢险队伍。采取与物业企业强强联合的方式,组建龙沙区物业应急抢险队伍,区财政每年安排预算30万元应急抢险专项资金,以成本价或低成本投入的方式,对住宅小区公共部位、公共设施设备突发险情进行抢险救援。

3.营造小区文明道德风尚。区文明办牵头,区民政局、区教育局、各街道办事处配合,制定小区居民文明公约,通过开展文明楼道、文明小区、文明楼栋建设和“邻居节”、“小手牵大手”、模范人物评选等活动,打造典型,广泛宣传社会主义核心价值观,树立爱护环境、从我做起、团结友爱、文明和谐的道德风尚,形成“人民城市人民爱、人民城市人民管”的良好氛围。

4.加强物业中心指导监督。区物业管理中心综合指导监管全区物业管理和服务工作,建立完善街道、物业企业半年、年终长效考核机制。组织抓好物业服务试点工作,实现由被动服务变为主动服务。

5.成立市容督查组。区纪检监察、区政府办、区城管局、区住建局、区教育局等部门抽调相关人员组成督查组,采取定期督查与不定期抽查的方式,实地检查市容市貌、物业管理等方面工作落实情况。

(二)街道、社区层面

1.加强综合执法。各街道物业办与街道综合执法办融为一体,由街道主管领导任办公室主任,确定2名专职工作人员负责物业管理工作,建立健全物业管理各项规章制度,确保本辖区的物业管理工作顺利开展。

2.提高议事办事效率。社区巡逻队发现收集问题,发挥小区议事会作用,通过小区议事会、社区便民服务站梳理和解决问题,对于无法解决的问题,由街道组织社区、业主委员会、物业企业等相关单位通过物业专题会议研究解决。各街道、社区可聘请老干部、老党员为监督员,对解决问题情况进行监督。

3.做好物业企业监管和整合推进工作。各街道做好辖区内物业企业日常监管工作,对服务质量差、业主满意率低的物业企业,由街道指导社区、业主委员会选聘、解聘物业企业,合理划分物业管理区域,做好物业整合工作。在区住建局(物业管理中心)指导下,各街道在原有物业企业基础上,每年整合减少1-2家物业企业。

4.发挥网格长发现问题作用。网格长要根据网格划分,及时发现和上报网格内违建、房屋安全、小区环境等各类问题,落实经费保障,建立激励机制和考核机制,有效促进网格长作用最大化发挥。

(三)物业企业层面

1.加强小区日常管理。做好物业服务项目(管理小区)的管理工作,建立各项规章制度、配备好各项专业技术人员、依法签订物业服务合同。按照物业服务合同约定,规范管理区域内的环境卫生和小区相关秩序活动。

2.做好物业服务工作。严格按照《物业管理条例》和物业服务合同约定,对管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护。管理较好的或具备条件的物业小区,增强服务意识、提升物业服务质量为业主打造有序、整洁、文明的生活环境,可在提供基本服务的基础上,提供更优质的菜单式服务。

(四)业主及业主委员会层面

1.评价物业管理服务满意率。监督物业服务质量,采取问卷形式每半年对物业企业进行满意率调查,上报街道、社区备案。

2.选聘、解聘、整合物业企业。根据《物业管理条例》,结合物业企业服务质量和满意率调查情况,组织召开业主大会,选聘、解聘、整合物业企业。

3.提高物业费收缴比例。业主要遵守物业管理相关规定、小区文明公约,按时交纳物业费和房屋维修基金等费用;业主委员会要督促业主履行合同及时交纳各种费用,对于不能及时缴纳物业服务费、影响物业企业正常服务的业主,由业主委员会采取通知、公示、劝导等措施进行催缴。

四、职责分工

(一)联席会议

1.贯彻落实区委、区政府对物业管理工作的决策部署;

2.分析、协调、解决街道在物业管理工作中无法解决的特殊、复杂、疑难问题;

3.组织各成员单位落实会议确定事项,并限期整改。

(二)应急抢险队

1.服从区住建局(物业管理中心)调遣,并快速反应赶到现场,采取相应有效措施进行应急抢险;

2.针对解决抢险救援问题做出预判,制订抢险方案和预算;

3.组织人员根据方案解决问题。

(三)区住建局(物业管理中心)

1.做好物业企业项目、物业项目招投标、业主委员会备案工作;

2.开展物业企业信用等级、物业管理示范项目初评工作;

3.参与新建住宅交付验收,监管物业管理用房;

4.加强街道、物业企业物业工作综合指导,组织开展业务培训,监管任务落实。

(四)街道办事处

1.制定本辖区内物业管理工作计划,指导和监督管理物业企业日常工作,建立小区管房、物业企业等基础信息档案;

2.坚持服务面积少的交给服务面积多的、服务质量差满意率低的交给服务质量高、规模小的企业交给规模大的企业、局部利益服务全局利益的原则,指导业主委员会制订选聘、解聘、整合物业企业方案,严格监督业主大会及业主委员会选聘、解聘、整合物业工作;

3.经常性开展本辖区内房屋安全排查,建立房屋安全档案,制订重特大房屋事故(险情)应急预案,督促监管物业企业及时处理房屋安全隐患;

4.提出辖区内老旧散小区改造意见,配合老旧散小区改造推进工作;

5.梳理、建立物业管理问题台账,定期召开街道层面物业管理专题会议,研究解决物业管理问题;

6.监督管理小区环境卫生、私搭滥建等违规行为,处理小区内违反物业管理及房屋安全相关规定行为,组织街道综合执法办进行综合执法;

7.指导和监督辖区内业主大会成立及业主委员会换届选举等工作,并及时备案。加强社区、物业企业、业主委员会物业工作综合指导,组织开展业务培训,参与物业企业信用等级考核,监管任务落实。

(五)社区

1.协助街道组织业主大会成立和业主委员会选举工作,并备案;协助街道做好业主大会、业主委员会的日常指导、监督、培训工作;协助街道做好房屋安全排查工作,并建立房屋安全排查档案;协助街道做好信息采集认定等工作;

2.根据物业企业需要,经与社区协商同意,可帮助物业企业收缴物业费,给予收费人员适当工作补助;

3.指导监督业主委员会开展物业服务满意率调查评议工作、无物业管理楼房业主自治工作,协助业主委员会续筹专项维修资金;

4.暂未成立业主大会和业主委员会的,由社区代行业主委员会职责,社区便民服务站为无物业管理楼房提供卫生保洁、公共秩序维护、房屋及共用设施设备维修,费用由业主共同分摊;

5.充分发挥小区议事会、物业司法调解委员会作用,及时处理业主与物业企业纠纷和物业企业日常管理中存在的问题。

(六)物业服务企业

1.建立各项规章制度,配备各项专业技术人员,及时接待受理物业管理方面投诉,按照物业服务合同约定,做好房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动;

2.制订特种设备及消防等应急预案,做好管理队伍专业人员安全教育和技术培训、应急演练,加强日常巡检、定期检测;

3.做好房屋安全巡查工作,制订应急抢险方案,对房屋存在的安全隐患要及时清理和修缮,建立健全房屋安全档案,并及时上报所在街道;

4.落实物业服务内容、服务标准、收费标准“三公开”制度,每半年公示物业费收入支出情况;

5.物业企业通过公开招标形式接管新建小区的物业管理工作,经协商可采取“以新带旧”的方式接管部分老旧散无物业楼房。同时按照规定缴纳履约保证金,存入区物业主管部门专户;

6.支持配合物业区域整合、物业整合工作。

(七)业主及业主委员会

业主:业主在物业管理活动中,履行下列义务:1.遵守管理规约、业主大会议事规则;2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;5.按时交纳物业服务费用;6.法律、法规规定的其他义务。

业主委员会:1.执行业主大会的决定和决议;2.召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;5.监督管理规约的实施;6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用;8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;9.业主大会赋予的其他职责。

五、工作要求

(一)加强领导,提高认识。各街道、各有关部门、各物业企业要充分认识到物业管理工作是一项复杂系统工程,给予高度重视,加强组织领导,纳入重要议事日程,积极协调解决各类物业问题,不断提高业主满意率。

(二)密切配合,齐抓共管。各街道、各有关部门、各物业服务企业要在区政府的统一领导下,紧密协作,合力共治,常抓不懈,切实把物业管理工作落到实处。物业企业不得以任何理由弃管小区及楼房,不允许采取一事一议的形式签订物业服务合同,一经发现无条件退出龙沙区物业管理市场。

(三)明确责任,完善机制。各街道、各有关部门、各物业企业要按照责任分工,认真履行工作职责,真正做到一级抓一级,层层抓落实,切实促进物业管理工作提档升级。健立健全长效管理考核机制,规范街道、社区、业主委员会、物业服务企业内部管理体系,每年进行一次综合考核,对工作突出的街道、社区、业主委员会、物业企业评比表彰,逐步实现物业管理制度化、规范化、精细化。

如上级出台或调整物业管理相关政策规定,此指导意见(试行)进行调整完善,有与上级规定相抵触的,以上级规定为准。